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4ºQ – RÉCORD HISTÓRICO DE LA CONTRATACIÓN DE ESPACIOS LOGÍSTICOS

LA ECONOMÍA DOMÉSTICA CONTINÚA RECUPERANDO EL TERRENO PERDIDO EN 2020

El ritmo de crecimiento y recuperación económica que se preveía para España hace solo cuestión de meses se ha visto reducido significantemente debido principalmente al incremento registrado de la inflación, a la crisis global de suministros y la incertidumbre de la crisis sanitaria, espoleada durante las últimas semanas por la nueva variante ómicron.

La mayoría de los analistas coinciden en una revisión a la baja del crecimiento previsto a finales del tercer trimestre, que se atribuye a una ralentización del consumo privado y una mayor inclinación al ahorro en los hogares, derivado de los factores anteriormente comentados.

Con todo esto, el crecimiento estimado del cuarto trimestre del año se sitúa en el entorno del 1,6% trimestral, según el Banco de España, mientras que en el acumulado del año, se observa un crecimiento anual del 4,5%. De cara al año 2022, las previsiones oscilan entre un 5,4% y un 5,8% aproximadamente. (Fuente: Banco de España; FMI y Consensus Economics Forecast).

 

SE CUMPLIERON LAS PREVISIONES MÁS ÓPTIMAS

Se cierra el año 2021, y como ya anticipamos desde BNP Paribas Real Estate a finales del mes de junio, la demanda de plataformas logísticas ha alcanzado máximos históricos, con más de 1,2 millón de metros contratados en el global del año. El incremento del comercio electrónico, unido a una aumento del consumo retail y una mejora de aquellos sectores que estuvieron más afectados por el impacto de la pandemia, están siendo los principales motores de la demanda.

Entre los meses de octubre y diciembre, la contratación de espacios logísticos ha sido de 344.483 m², distribuida en 24 nuevos contratos. Esta cifra supone un incremento del 51% respecto al anterior trimestre y un 28% más que el mismo periodo del año 2020 (T4 2020).

El acumulado del año la contratación ha alcanzado 1.200.788 m² en 2021, un 29% más que la demanda registrada en 2020. El año 2021 marca un nuevo récord de contratación en la serie histórica, superando también al año 2019 en un 28%, anterior pico de mercado.

Si se analiza el número de operaciones registradas, se observa cómo en el año 2021 se han firmado 86 contratos, siendo el tamaño medio de los espacios contratados de 13.962,6 m². No obstante si se calcula la mediana de las operaciones del año, esta superficie se reduce hasta los 8.295 m2. En 2021 se han cerrado 29 operaciones más que en 2020 y 9 más que el año 2018, que fueron los dos periodos más dinámicos hasta la fecha en número de operaciones.

Las operaciones más destacadas de los últimos meses en cuanto a volumen de superficie contratada han sido el pre-alquiler de 53.000 m² por parte de un operador logístico, para operativa de comercio electrónico, en Torija. Además, destaca la firma de un contrato de alquiler de una plataforma logística de 47.182 m2 en Marchamalo y una firma de 38.164 m² en Alovera.

 

EVOLUCIÓN DE LA CONTRATACIÓN (m²)                MAPA LOGÍSTICO DE LA PNÍNSULA

             

 

ANÁLISIS DE DE LA DEMANDA POR EJES Y ARCOS

El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido, una vez más, el eje más que más superficie contratada ha concentrado, concretamente el 68% de la demanda del cuarto trimestre y el 71% de las operaciones firmadas, donde destaca el tercer arco que ha sumado un total de 170.706 m2 contratados en el último trimestre.

El 32% restante de la demanda se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42. Los mercados más dinámicos de la zona sur del cierre del año han sido Illescas, Getafe, Villaverde y Fuenlabrada, mercados en los que se está absorbiendo, en plazos relativamente cortos, el producto que sale al mercado.

Estudiando el comportamiento de la demanda en función de su cercanía a la ciudad de Madrid, se observa cómo el arco local ha concentrado el 46% de las operaciones registradas y el 28% de la superficie contratada en el último trimestre del año. La actividad registrada en el arco nacional ha sido muy elevada, concentrando el 50% de la demanda (m2) y el 25% de las operaciones, con claro predominio del Corredor del Henares.

En el global del año, en el eje A-2 se ha concentrado el 55% de la superficie contratada y el 62% de la operaciones, mientras que en la zona sur, Ejes A-4 / A-42 se concentra el 43% de la demanda y el 35% de las operaciones firmadas en el año 2021, siendo residual la actividad registrada en el resto de ejes.

Si se analiza la demanda en función de los arcos logísticos, se observa cómo el primer arco ha concentrado el 33% de la demanda y el 45% de las operaciones, lo que confirma las necesidades de implantaciones de plataformas de última milla. Resaltar también la actividad elevada del tercer arco, sumando el 40% de la demanda y 20% de las operaciones. Está actividad confirma la necesidad de los grandes almacenes, los denominados XXL, donde se desarrolla la logística nacional.

EVOLUCIÓN RENTA MEDIA Y PRIME (m²)         EVOLUCIÓN DEL PARQUE Y DISPONIBILIDA

 

A pesar de que durante el último no se aprecian grandes variaciones en la renta media y la renta Prime, que hace referencia a los nuevos proyectos que se están comercializando en Coslada, principalmente, se observa una tendencia creciente en algunas áreas del mercado.

En este sentido, destacamos la consolidación alcista de rentas en el primer arco logístico de la zona sur, donde en mercados como Getafe se han alcanzado niveles de 5,50 €/m²/mes para plataformas logísticas de nueva construcción, debido principalmente a la escasa disponibilidad existente en el primer arco del eje sur.

Durante los últimos doce meses se ha apreciado también un crecimiento de renta sostenible en el tercer arco del Corredor de Henares, donde en las nuevas plataformas la renta se está consolidando en niveles de  3,60—3,75 €/m²/mes.

En general y teniendo en cuenta el incremento de los costes de construcción y del IPC, desde BNPPRE detectamos un incremento ligero de rentas en los próximos meses, como ya se ha registrado en algunas ubicaciones, aunque la compresión de las rentabilidades prevista, la entrada de nuevos proyectos disponibles, podría contener estos potenciales incrementos de rentas.

Uno de los datos más positivos del año, es el descenso considerable de la tasa de disponibilidad, pasando del 7,66% a fecha 1 de enero de 2021 a 6,30% actual, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico en 854.696 m² durante los últimos doce meses. La fortaleza actual de la demanda ha continuado presionando la tasa de disponibilidad, que se ha reducido en 136 puntos básicos desde el 1 enero del 2021, a pesar del incremento del stock logístico.

Teniendo en cuenta que el sector pasa por el momento de mayor dinamismo, fondos de inversión internacionales continúan llegando al mercado para desarrollar nuevas plataformas, generalmente conjuntamente con promotores locales. Actualmente hay proyectados aproximadamente 630.000 m² de nuevos proyectos confirmados para los próximos 18 meses, aunque esta cifra podría incrementarse con el desarrollo de nuevas plataformas, que a día de hoy no tienen fecha de ejecución.

Las perspectivas para el año son muy positivas, teniendo en cuenta el crecimiento previsto del comercio electrónico para España en los próximos años y el elevado volumen de operaciones que están actualmente en fase de negociación. Se prevé que la contratación de espacios logísticos en 2022 se sitúe en el entorno de los 1.250.000 m², por lo que teniendo en cuenta la disponibilidad actual, la oferta futura proyectada y los niveles de demanda previstos, el mercado seguirá mostrándose muy equilibrado.

 

 

David Alonso Fadrique

Head of Research Spain at BNP PARIBAS REAL ESTATE

Víctor Manrique

Analist or Research Spain at BNP PARIBAS REAL ESTATE