Loading...

COVID-19 EL IMPACTO EN EL MERCADO LOGÍSTICO

Introducción – RESILIENCIA DE ALGUNOS SECTORES FRENTE Al COVID-19

 

La crisis del Covid-19 no está afectando a todos los sectores por igual, viéndose algunos segmentos más perjudicados que otros.

En el caso del sector logístico, las perspectivas son más alentadoras que en otras ramas del inmobiliario.

Nos encontramos en un escenario de incertidumbre y alta volatilidad que está provocando y provocará importantes cambios estructurales tanto sociales como económicos, descenso en el consumo y un impacto negativo a corto plazo en sectores como el retail.

Algunas empresas que operan en el mercado logístico han visto incrementada su actividad hasta el punto de no poder satisfacer la alta demanda existente, motivada por los cambios en los hábitos de consumo de la población de las últimas semanas.

Operadores de actividades esenciales y de comercio electrónico se han visto obligados a demandar espacios adicionales por unos meses, mientras que otros han optado por pedir horas extra a sus plantillas para garantizar el abastecimiento y satisfacer los altos niveles de demanda puntual. Los sectores que a priori se están viendo beneficiados son aquellos que trabajan con bienes básicos (higiene, parafarmacia o alimentario), los denominados 3PL, que se encargan de actividades como la distribución o el almacenamiento, así como algunas ramas del comercio electrónico. El canal online de la alimentación, que representaba el 2% de las ventas, se ha incrementado hasta el 38% en las últimas semanas debido al confinamiento de los hogares.

Un porcentaje muy elevado de las compras que se están realizando en este periodo es a través de un entorno digital.

Es importante destacar que el elevado incremento del comercio online no compensa las caídas de ventas globales de otros sectores. Una parte importante de las empresas que operan en logístico ha detenido su actividad, debido al cese de flujo en aeropuertos, puertos y muchas industrias no esenciales, como es el caso de la automoción.

 

CHINA, ¿UN ESPEJO DONDE MIRARSE?

A pesar de que en China el Covid-19 solo provocó el confinamiento del 5% de la población, tras pasar los meses de febrero y marzo de parálisis, la mayor parte de la producción se está recuperando. El consumo y el comercio están volviendo poco a poco a la normalidad, e incluso el segmento del lujo empieza a mostrar síntomas de recuperación. Se espera que la actividad se normalice entre el segundo y el tercer trimestre del año.

 

ELEVADA PRESIÓN EN LA CADENA DE SUMINISTRO E-commerce

El impacto más inmediato del Covid-19 en el sector Industrial & Logístico ha sido la interrupción de la cadena de suministro.

El incremento de la demanda ha provocado que escenas como, estantes vacíos en los supermercados se ha convertido en una imagen demasiado familiar durante las últimas semanas. Además, el incremento de la demanda ha provocado la escasez de suministros médicos de primera necesidad.

Por el lado de la oferta, la falta de mano de obra, las limitaciones estrictas de movilidad dentro del país y con el extranjero y los problemas de transporte han provocado una escasez de materias primas y componentes, lo que ha roto la cadena de suministro global y ha llevado a la ralentización de la producción en las fábricas. No obstante, el hecho de que la actividad en China esté retornando a la normalidad, ha propiciado que algunos sectores ya dispongan de los inputs necesarios en sus cadenas de valor.

La reducción de la actividad en los principales centros de producción y los controles en las rutas de transporte y puestos fronterizos está afectando a los flujos logísticos, con importantes retrasos en los envíos de operadores 3PL y unos volúmenes de negocio más débiles, primero desde China y ahora cada vez más a nivel mundial.

El comercio electrónico ha sido el principal motor de crecimiento del mercado logístico en los últimos años,  y con los hogares en cuarentena hay más posibilidades de que el virus normalice aún más las compras online son mayores.

La llegada del Covid-19 también plantea interrogantes sobre la resiliencia en el sector y el valor de las cadenas de suministro altamente integradas. Probablemente las empresas exploren opciones para diversificar sus estrategias de abastecimiento, reduciendo la dependencia de un solo país o fabricante para mitigar el riesgo de interrupción en el futuro.

La tecnología, el uso de la robótica y el acceso a suministro de energía serán elementos claves para reducir la dependencia del sector en el trabajo manual, y serán determinantes para ocupantes de largo plazo, incluso más importantes que la ubicación.

 

“SUPPLY CHAIN”

El aumento notable de algunos sectores de actividad, como el e-commerce en un 55%, nos hace plantear un cambio significativo de nuestros hábitos de consumo.

Hasta ahora todas las cadenas de suministro basaban su operativa en un aumento de rotaciones, en detrimento del stock de seguridad. La incertidumbre actual abrirá nuevas puertas a aumentos de stocks de seguridad en los centros reguladores que garanticen la disposición del surtido para el cliente final. La disponibilidad de activos para el almacenamiento ha ido aumentando paulatinamente y eso permitirá al sector una reactividad ante esta situación para dar soluciones personalizadas a cada necesidad.

 

EVOLUCIÓN DE LAS OPERACIONES DURANTE LA FASE COVID-19

La inercia de los mercados y la primera valoración de que el impacto del COVID 19 en tiempo sería corto, han permitido que las operaciones en curso en fase de Due Deligence o próximas al cierre, se estén manteniendo activas, continuando con la misma planificación prevista.

Pendiente quedará la posibilidad de consolidar el cierre, por las restricciones al crédito en las operaciones apalancadas o las potenciales correcciones en las valoraciones de los activos, necesaria para la obtención de la valoración respecto a los precios ofertados.

Esto puede dejar en stand-by ofertas vinculantes condicionadas a solucionar estos aspectos, provocando que las operaciones se paren.

Por otra parte, los procesos en fase de lanzamiento, por norma general se han parado por el potencial impacto que el COVID 19 podría tener en el precio. La expectativa es que permanecerán en un prudente Wait and see durante las próximas semanas, antes de tomar una decisión definitiva en base a la evolución de la curva del COVID 19.

 

Por último, en las operaciones off market, vemos que el interés y la actividad se han incrementado, dando prioridad a estudiar operaciones de inversión frente a otros segmentos como oficinas o retail. El objetivo es preparar y avanzar todo lo posible ante la expectativa de una nueva apertura de los mercados. En procesos off market, también se recuperarán algunas de las transacciones que, estando en fase de cierre, no se hayan llegado a cerrar o que incluso se retrasen innecesariamente.

 

ELEVADO CAPITAL – DEMANDA SUPERIOR A LA OFERTA – OPORTUNIDAD

Desde el punto de vista de la inversión, el sector logístico se percibe como una tipología de activo seguro, en comparación con otras.

No hace muchos años, los pocos inversores que miraban al logístico trataban de diversificar producto, no considerando este sector como un referente dentro de su  cartera. A día de hoy, el interés de los inversores por este sector es muy elevado, y en muchos casos es una prioridad a la hora de definir su estrategia de inversión.

Aunque las condiciones de financiación  están cambiando en las últimas semanas, hecho que está  afectando a los compradores, el capital levantado para invertir en logística es muy elevado y continúan buscándose oportunidades en el mercado.  Se percibe una demanda equilibrada que sigue superando a la oferta.

Mientras que algunos inversores están dispuestos a presentar ofertas y analizar oportunidades de inversión cuando la situación se normalice, otros ven esto como una oportunidad para entrar en un mercado menos concurrido y con menos competencia.

Además, observamos una mayor preocupación por parte de los inversores por desprenderse de activos de otras tipologías más expuestos a la crisis actual, quedándose con los activos logísticos en patrimonio.

 

DESIGUAL COMPORTAMIENTO DE LAS RENTABILIDADES

El nuevo escenario en que nos encontramos ha provocado que todas las previsiones hechas a principio de año cambien, diluyéndose así la posibilidad de un potencial ajuste en las rentabilidades en el año 2020.

Si cerramos el año 2019 con una rentabilidad Prime situada en 4,90% y una previsión para 2020 de ajuste hasta niveles de 4,50%, la incertidumbre generada ha hecho que las previsiones para 2020 sean de mantenerse en niveles de 2019, próximos al 5,00%.

En otros activos que no son Prime, con contratos de obligado cumplimiento de corta duración, o en plataformas multi-inquilino con disponibilidad, estamos viendo cómo los inversores intentan aprovechar el coste de oportunidad, y podríamos ver ajustes en las rentabilidades de entre 50 y 75 puntos básicos.

 

David ALONSO FADRIQUE

Head of Research Spain at BNP PARIBAS REAL ESTATE