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El Mercado Logístico de Madrid Tercer Trimestre

AAG Logistico Madrid T3 2019

Durante el tercer trimestre del año la economía española ha continuado expandiéndose, aunque de forma más débil.

El crecimiento del PIB respecto al trimestre anterior se sitúa en el 0,5% aproximadamente, confirmándose la ligera desaceleración observada en los últimos seis meses, fomentados por un entorno condicionado por varios riesgos significativos. Mientras la demanda doméstica se mantiene en tasas de crecimiento moderadas, la demanda externa se ha incrementado a pesar de la incertidumbre derivada del entorno internacional. Dentro del mercado logístico, se debe tener en cuenta el frenazo del sector del automóvil, hecho que ha derivado en una menor actividad tanto de importaciones como exportaciones.

Después de cerrar el primer semestre con una cifra de contratación un poco preocupante, el tercer trimestre del año ha supuesto un punto de inflexión, alcanzando una contratación de 271.526 m². Este trimestre se posiciona como el más dinámico de la serie histórica a excepción del cuarto trimestre del año pasado, periodo en el que se contrataron 301.498 m² de espacios logísticos. La operación más destacada ha sido la firma de 98.757 m² por parte de Carrefour en Azuqueca de Henares, representando el 36% del total de la demanda.

En términos agregados la contratación alcanza 432.876 m² hasta el 1 de octubre, lo que supone un descenso del 32% respecto al mismo periodo del año anterior. Este descenso se debe principalmente al descenso de las demandas de grandes superficies. En 2017 y 2018 se firmaron siete y nueve operaciones con superficies superiores a 30.000 m², mientras que en lo que llevamos de 2019 únicamente se ha firmado una operación de este tamaño. De cara al final del año está previsto que la demanda se sitúe en el entorno de 600.000 m², sólo superado por los años 2018 y 2017.

Analizando el número de operaciones, el tercer trimestre ha sido el más dinámico del ejercicio, habiéndose firmado 15 nuevos contratos, muy por encima de los 13 y 9 firmados en los trimestres anteriores y en línea con el año pasado.

El eje A-2 o Corredor de Henares ha sido la zona más demandada del trimestre, concentrando el 64% de demanda, con 174.423 m² registrados en 8 operaciones. Dentro del eje A-2, ha destacado el arco nacional, con 153.639 m² contratados, distribuidos en 5 operaciones. Mercados como Azuqueca de Henares, Cabanillas del Campo, Fontanar o Yunquera de Henares se han mostrado muy dinámicos durante el tercer trimestre del año.

En la zona Sur (A-4 / A-42) la actividad ha sido muy elevada, sumando el 33% del total (88.803 m²) en 8 operaciones, las mismas que en el eje A.2. El mercado más destacado de la zona sur en el tercer trimestre ha sido Getafe, donde se han firmado 4 operaciones, destacando el polígono de los Gavilanes.

El tamaño medio de las quince operaciones registradas en este periodo (T3 2019) ha sido de 18.102 m², por encima de los dos trimestres anteriores (6.742 m² en el T2 y 8.190 m² en el T1), como consecuencia de la ausencia de operaciones con superficies superiores a 10.000 m² en el primer semestre del año. Sin embargo, en el tercer trimestre se han registrado siete operaciones por encima de 10.000 m², lo que ha contribuido a este aumento del tamaño medio de las operaciones.

Los niveles de rentas no han sufrido grandes variaciones en los últimos meses y muestran una tendencia estable, manteniéndose la renta media en 4,4 €/m²/mes y la renta prime en 6,2 €/m²/mes. La nueva oferta que se está incorporando al mercado está frenando el incremento de rentas previsto en meses anteriores. No obstante, a medida que se vaya absorbiendo la superficie disponible, veremos mayores incrementos, sobre todo en el arco local.

El parque logístico de Madrid, compuesto por más 9 millones de metros cuadrados de superficie alquilable, mantiene una tasa de ocupación cercana al 95%, síntoma del buen momento del mercado. Además, se espera que se incorporen más de 700.000 m² en los próximos 18 meses, lo que supondrá el aumento de la proporción de naves de máxima calidad respecto a la oferta total. La tasa de disponibilidad se sitúa a 30 de septiembre de 2019 en el 5,89%.

A falta de un trimestre para cerrar el año, el mercado de inversión ha igualado el récord histórico del 2018, con 1.300 millones de euros transaccionados hasta la fecha. La operación más destacada del año ha sido la adquisición de Prologis del portfolio de activos de Colonial ubicados en Madrid, Guadalajara y Cataluña por un volumen aproximado de 425 millones de euros. Teniendo en cuenta el volumen de inversión registrado hasta la fecha y las operaciones en curso que están previstas que se cierren en los próximos meses, el volumen de inversión de 2019 se situará por encima de los 1.600 millones de euros, como ya anticipábamos a cierre del primer semestre. La rentabilidad Prime se mantiene en el 5,15% con previsiones de que a cierre de año se aproximen al 5,00%.

    EVOLUCIÓN DE CONTRATACIÓN LOGISTICA

 EVOLUCIÓN DE STOCK Y TASA DE DISPONIBILIDAD

 

 

         VOLUMEN DE INVERSIÓN DE ESPAÑA

                              RENTABILIDADES