Loading...

INVERSIÓN ESPAÑA T4 2019

INVERSIÓN ESPAÑA T4 2019

 

El crecimiento de la economía española registrado en el último trimestre consolida la desaceleración observada en los meses anteriores. El crecimiento del PIB respecto al trimestre anterior se sitúa en el 0,4% aproximadamente, por debajo de los incrementos observados desde el inicio de la recuperación. Tras este menor dinamismo observado en la parte final del año, el ejercicio económico cerraría con un incremento del PIB en el entorno del 2,0%. El consumo continúa siendo uno de los principales motores del crecimiento, mientras que el empleo avanza de forma más moderada.

 

España continúa siendo unos de los mercados más atractivos para los inversores internacionales y una de las principales plazas donde realizar sus inversiones. La elevada liquidez, los bajos tipos, las rentabilidades atractivas comparadas con otros productos financieros y con otros mercados de nuestro entorno, unido al buen momento de los fundamentales de mercado, colocan a España en el radar de los principales fondos de inversión.

 

El año 2019 ha marcado un nuevo récord de inversión directa de activos en rentabilidad (oficinas, retail, logístico, hoteles, porfolios residenciales y activos alternativos), con 12.725 millones de euros transaccionados, lo que supone un incremento del 5% respecto al año pasado (12.069 millones de euros), gracias en parte, a las operaciones de gran volumen realizadas los últimos días del año, como la venta del centro comercial Puerto Venecia en Zaragoza por 475 millones de euros. El volumen registrado en el último trimestre del año ha sido de 3.880 millones de euros, siendo el más dinámico del año y replicando prácticamente al mismo trimestre del año anterior (3.890 millones de euros).

 

El mercado logístico continúa muy presente en el radar de los inversores. El año 2019 vuelve a marcar, por quinto año consecutivo, un nuevo récord con 1.850 millones de euros registrados, lo que supone un incremento anual del 42% respecto al 2018.

El volumen del último trimestre del año asciende 545 millones de euros, donde destaca la venta de GreenOak a Patrizia de la mayor cartera logística del momento en Europa por 1.300 millones de euros, con un gran impacto en España con un volumen aproximado de 225 millones de euros. Otra de las operaciones más destacadas del cierre de año ha sido compra por parte de Roebuck de la plataforma logística de Pikolin en Zaragoza por 78 millones de euros, bajo la fórmula de “sale&leasback” y la adquisición de una plataforma logística y un desarrollo “llave en mano” ubicados en Villaverde, en la última milla madrileña por parte de Hines.

El mercado logístico hace tiempo que dejó de ser el patito feo para los inversores, atraídos por el buen momento de los fundamentales del mercado, el incremento del comercio electrónico y las rentabilidades atractivos que ofrece este segmento en comparación con otros mercados de inversión tradicionales como retail y oficinas.

Inversores “Core” adversos al riesgo, que hace no muchos años no entraban en inversiones logísticas, están cada más presente en los procesos de venta, lo que está generando una competencia muy elevada en los procesos y un ajuste en las rentabilidades exigidas.

 

La rentabilidad Prime se sitúa en el 4T 2019 por primera vez por debajo del 5,00%, concretamente en el 4,90%.

De cara al 2020 todavía vemos un potencial ajuste en las rentabilidades como consecuencia del elevado interés por parte de los inversores. Además hay diversas operaciones de gran volumen en curso que se cerrarán los próximos meses, lo que nos hace prever que la actividad en este sector va a continuar en niveles muy elevados.

 

En cuanto a los actores del mercado, fondos institucionales y SOCIMIs siguen siendo los grandes protagonistas, acaparando el 66% del total del volumen registrado. Además estamos viendo un incremento por parte de las compañías de seguros tanto en activos en rentabilidad, como en el desarrollo de nuevo producto, sobre todo en el mercado de oficinas. Destaca también la actividad llevada a cabo por los inversores privados o «family office», en operaciones generalmente por debajo de 20 millones de euros en los mercados de oficinas, locales comerciales, hoteles y activos alternativos.

Después de cerrar un año 2019 como el más elevado en el mercado de inversión de la serie histórica, en el que hemos visto la confianza de los inversores en el mercado inmobiliario español es más fuerte que las incertidumbres políticas y económicas existentes, las previsiones para el 2020 son positivas. Los principales fondos de inversión continúan levantando capital para invertir en inmobiliario y España es un mercado objetivo donde realizar las operaciones del año que comienza. El buen momento de los fundamentales del mercado, sobre todo en el sector de oficinas, logístico y residencial en alquiler hará que sigan siendo los grandes protagonistas.

Desde el punto de vista de las rentabilidades prime, no esperamos grandes cambios en los próximos meses, a excepción del mercado logístico que prevemos que continúen ajustándose ligeramente. En el mercado de oficinas, la ausencia de producto en el CBD, continuará presionando las rentabilidades en mercados más descentralizados, en inmuebles de calidad y con buenos contratos.

 

David Alonso Fadrique. Director de Research España.