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LA DEMANDA DE ESPACIOS LOGÍSTICOS SUPERARÁ LA BARRERA DEL MILLÓN DE M² EN 2021

NOTABLE REPUNTE DE ACTIVIDAD ECONÓMICA REGISTRADA EN EL SEGUNDO TRIMESTRE DEL AÑO

Después de registrar una contracción del 0,5% del PIB en el primer trimestre, debido a la tercera ola de la pandemia y el retraso en la llegada de los fondos europeos, la economía española se ha mostrado más dinámica en el segundo trimestre del año.

La menor incidencia de la pandemia, tras el avance de la vacunación, unido a la llegada de los fondos europeos y la mejoría gradual que están experimentando los socios comerciales de España, como EEUU, están siendo claves para esta recuperación económica.

Teniendo en cuenta esta mejoría de los indicadores económicos, las perspectivas de PIB para 2021 y 2022 son más optimistas que hace pocos meses, estimando un crecimiento para el año 2021 del 6,2% y del 5,8% en 2022, según los datos del Banco de España, publicados en el mes de junio.

 

LA DEMANDA CONTINÚA EN EBULLICIÓN

Dentro del sector inmobiliario, el mercado de la logística es claramente el más dinámico, desde el punto de vista de la demanda. Después de registrar los picos de mercado en los años 2017 y 2018, en el año 2020 con la llegada de la pandemia se han incrementado las demandas vinculadas directa o indirectamente al comercio electrónico y la alimentación, hecho que está dinamizando fuertemente el sector de la logística.

Entre los meses de abril y junio, la contratación de espacios logísticos ha sido de 283.460 m², distribuida en 22 nuevos contratos. Esta cifra supone un ajuste del 18% respecto al anterior trimestre y un incremento del 201% respecto al mismo periodo del año 2020.

En el acumulado del año, la contratación alcanza 628.549 m² en el primer semestre, un 182% más que el primer semestre del año pasado. Teniendo en cuenta la demanda registrada hasta el 1 de julio de 2021 y el dinamismo del sector, se prevé que la cifra de contratación de espacios logísticos vuelva a registrar niveles máximos históricos en el conjunto del año, pudiendo superar la barrera de los 1,2 millones de metros cuadrados.

Si se analiza el número de operaciones registradas, se observa cómo en el año 2021, hasta el 1 de julio, se ha contabilizado 43 operaciones, un 65% más que la registradas en el mismo periodo del 2020. El tamaño medio de las operaciones registradas en el primer semestre alcanza los 14.725 m², cifra que representa un descenso del 10% sobre el tamaño medio de las demandas registradas en el año 2020.

Las operaciones más destacadas del segundo trimestre en cuanto a volumen de superficie contratada han sido la firma de 47.155 m²  por parte de un operador logístico, en Cabanillas del Campo y un proyecto “llave en mano” de 44.653 m², en la misma ubicación, para DSV.

ANÁLISIS DE LA DEMANDA POR ARCOS Y EJES

Si se estudia el comportamiento de la demanda por su cercanía al centro de la ciudad de Madrid, se observa cómo el arco local ha sido claramente el más demandado, aglutinando el 55% de las operaciones y el 25% de la superficie contratada. Los mercados más dinámicos de este arco han sido Getafe, donde se han absorbido 39.082 m², seguido muy de cerca por San Fernando de Henares con 34.427 m² de contratación.

En el arco regional se han concentrado el 25% de las operaciones y repartido el 27% de la contratación.

Además de Illescas, donde se ha firmado la mayor operación del trimestre, que supone el 70% del arca regional, destaca Alcalá de Henares con dos operaciones registradas en el primer trimestre. Finalmente, en el arco nacional se han firmado cuatro operaciones en Ontígola, Torija y Cabanillas que han aglutinado el 25% de la demanda.

Analizando el comportamiento de la demanda por Ejes, se observa cómo el Corredor de Henares (Eje A-2) sigue siendo el más dinámico del último trimestre, sumando más de la mitad de las operaciones.

 

   

La renta media del mercado logístico en Madrid se sitúa en 4,70 €//mes. Si durante los últimos doce meses del año se ha observado un incremento de la renta media del 4,4%, motivado principalmente por el incremento registrado en la tercera corona.

Por su parte, la renta Prime se mantiene en los 6,20 €//mes para plataformas logísticas localizadas en las ubicaciones más exclusivas como Coslada, próximas al aeropuerto Adolfo Suarez Madrid Barajas. En plataformas logísticas cuya ocupación sobre la parcela sea del 50% o inferiores, dotando de gran parte de la superficie sobre rasante a campas de maniobras, estos niveles de rentas pueden llegar a triplicarse.

La tasa de disponibilidad se sitúa en 6,56% a principios del primer trimestre del año, sobre un stock total que se aproxima a los 10,6 millones de metros cuadrados. El incremento de la demanda registrado en el periodo analizado, ha hecho que se absorban plataformas logísticas de grandes dimensiones que se incorporaron al mercado disponibles en los últimos meses. Esto ha generado un ajuste importante en la tasa de disponibilidad en más de un punto porcentual (109 puntos básicos) en los últimos tres meses.

El elevado dinamismo de la demanda, acelerado desde la llegada de la pandemia, debido al incremento del comercio electrónico está provocando que la actividad promotora continúe a buen ritmo. Durante los próximos 12/18 meses está previsto que se incorporen al mercado 822.000 m2 de plataformas logísticas de última generación.   

Teniendo en cuenta los niveles de demanda registrados en el primer trimestre del año y el importante número de operaciones que se encuentran en fase de negociación, las previsiones para el total del año 2021 son muy positivas. Con todo esto, se prevé una contratación de espacios logísticos en el total del año en el entorno del 1.100.000 m².

 

PRINCIPALES OPERACIONES DEL PRIMER TRIMESTRE

EJE
 Arco
Población / Zona
Tipo
Superficie
Illescas (Eje A-42)
2 – Regional
Illescas
Alquiler
86.000 m²
Zona Sur (Eje A-4)
3 – Nacional
Ontígola
Alquiler
48.692 m²
Getafe (Eje A-4)
1 – Local
Getafe
Alquiler
27.165 m²
 Zona Norte (Eje A-1)
2– Regional
Meco
Alquiler
26.000 m²
Corredor de Henares (Eje A-2)
1– Local
San Fernando de Henares
Alquiler
21.690 m²

 

David Alonso Fadrique

Head of Research Spain at BNP PARIBAS REAL ESTATE