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MERCADO LOGISTICO EN MADRID T3

La economía doméstica continúa recuperando el terreno perdido en 2020

Después de registrar una subida del 2,8% del PIB en el segundo trimestre, la economía española se ha mostrado en los mismos niveles de dinamismo con un crecimiento del 2,7% para este trimestre del año .

Con el fin de muchas de las medidas de la pandemia, la gran mayoría de la población vacunada, unido a la llegada de los fondos europeos y la mejoría gradual que están experimentando los socios comerciales de España, como EEUU, están siendo claves para esta recuperación económica.

Teniendo en cuenta esta mejoría de los indicadores económicos, las perspectivas de PIB para 2021 y 2022 son más optimistas que en el trimestre anterior, estimando un crecimiento de 1 punto básico más para el año 2021 del 5,6% y del 6,1% en 2022, según los datos del Consensus Survey of International Economic Forecast, publicado en el mes de octubre.

 

EL AÑO 2021 MARCARÁ UN NUEVO RÉCORD

Dentro del sector inmobiliario, el mercado de la logística es claramente el más dinámico, desde el punto de vista de la demanda. Después de registrar los picos de mercado en los años 2017 y 2018, en el año 2020 con la llegada de la pandemia se han incrementado las demandas vinculadas directa o indirectamente al comercio electrónico y la alimentación, hecho que ha continuado dinamizando fuertemente el sector de la logística durante los 9 meses que llevamos de 2021.

Entre los meses de julio y octubre, la contratación de espacios logísticos ha sido de 227.757 m², distribuida en 20 nuevos contratos. Esta cifra supone un ajuste del 20% respecto al anterior trimestre y un 48% menos respecto al mismo periodo del año 2020 (T3 2020), trimestre récord de la serie histórica, marcado por el reinicio de la actividad, después del periodo de confinamiento.

El acumulado del año la contratación alcanza ya 856.305 m² en el tercer trimestre, un 38% más que la demanda registrada en el mismo periodo del 2020. Teniendo en cuenta la regularidad registrada de la demanda y el dinamismo del sector, se prevé que la cifra de contratación de espacios logísticos vuelva a registrar niveles máximos históricos en el conjunto del año.

 

Si se analiza el número de operaciones registradas, se observa cómo hasta el 1 de octubre se han contabilizado 63 operaciones, siendo el tamaño medio de las operacio

nes registradas en el tercer trimestre alcanza los 11.388 m².

Las operaciones más destacadas de los últimos meses en cuanto a volumen de superficie contratada han sido la firma de 36.003 m² por parte de un operador logístico en Illescas y una operación “llave en mano” de una plataforma de “cross-docking” de 32.000 m², en Ciudad Pegaso.

 

 

ANÁLISIS DE LA DEMANDA POR EJES Y ARCOS

El eje A2, conocido como el Corredor del Henares, ha sido, una vez más, el eje más que más superficie contratada ha concentrado, concretamente el 54% de la demanda del tercer trimestre y el 65% de las operaciones firmadas. Los mercados más dinámicos de este trimestre han sido, Torrejón de Ardoz, Alcalá de Henares, Coslada y San Fernando de Henares.

El 46% restante de la demanda se ha registrado en la zona Sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42, contabilizándose un total de 7 nuevos contratos. Dentro de esta zona, los mercados más demandados por los usuarios durante el último trimestre han sido Villaverde, Getafe, Pinto, Ciempozuelos, Illescas y Parla. Si se analiza el tamaño de las demandas en esa zona, se observa cómo a medida que nos acercamos a la ciudad de Madrid, las operaciones son de menor superficie, variando en el último trimestre desde los 36.003 m² en Illescas, hasta firmas de 4.000 m² en módulos de Pal M40—Villaverde.

Estudiando comportamiento de la demanda en función de su cercanía a la ciudad de Madrid, se observa cómo el arco regional ha concentrado el 49% de la contratación del trimestre y ha sido el que ha presentado mayor dinamismo en todos sus focos con un 50% de los contratos firmados. Teniendo en cuenta el número de operaciones registradas, el arco local ha sido el segundo más demandado ya que ha concentrado el 35% del total de las operaciones del tercer trimestre. Este datos nos indica la consolidación de las demandas sobre los proyectos que se denominan last mile.

 

EVOLUCIÓN DE LAS RENTA MEDIA Y PRIME (€/m2)

 

 EVOLUCIÓN DEL PARQUE Y LA DISPONIBILIDAD

En los últimos tres meses no se han apreciados variaciones en los niveles de rentas, a pesar de la fortaleza de la demanda. La renta media se mantiene en 4,7 €/m²/mes, con un crecimiento del 4,4% registrado en los últimos doce meses.

Por su parte, la renta Prime igualmente se mantiene en los 6,25 €//mes en plataformas logísticas estándar de reciente construcción localizadas en las ubicaciones como Coslada, próximas al aeropuerto Adolfo Suarez Madrid Barajas.

Existen proyectos cada vez más demandados en primera corona con grandes necesidades de dotación de parking, destinados a la distribución urbana y con  baja edificabilidad, cuyas rentas están superando claramente la renta prime.

Uno de los datos más positivos del año, es el descenso considerable de la tasa de disponibilidad, pasando del 7,66% a fecha 1 de enero de 2021 a 6,34% actual, en un mercado en el cual se ha incrementado el parque logístico con la incorporación de 745.000 m² de nuevos proyectos en los últimos 12 meses. El parque total que supera ya los 11,1 millones de metros cuadrados. La fortaleza actual de la demanda ha continuado presionando la tasa de disponibilidad, que se ha reducido en 127 puntos básicos desde el 1 octubre del 2020.

Teniendo en cuenta el dinamismo del sector, promotores e inversores continúan adquiriendo suelo con el objetivo de desarrollar nuevas plataformas logísticas. Actualmente hay proyectados aproximadamente 800.000 m² de nuevos proyectos confirmados que se incorporarán al mercado paulatinamente durante los próximos 18 meses.

Las perspectivas para el final del año son muy positivas, los niveles de contratación estimamos que se sitúen en el entorno del 1,2 millones de metros cuadrados contratados en el conjunto del año 2021, lo que supondría incrementar en un 28% los niveles máximos registrados en el año 2018.

 

David Alonso Fadrique

Head of Research Spain at BNP PARIBAS REAL ESTATE