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MERCADO LOGÍSTICO MADRID T-3

 

 

El menor crecimiento de la economía española registrado en el último trimestre consolida la desaceleración observada en los meses anteriores. El crecimiento del PIB respecto al trimestre anterior se sitúa en el 0,4% aproximadamente, por debajo de los incrementos observados desde el inicio de la recuperación. Tras este menor dinamismo observado en la parte final del año, el ejercicio económico cerraría con un incremento del PIB en el entorno del 1,9%. El consumo continúa siendo uno de los principales motores del crecimiento, mientras que el empleo avanza de forma más moderada.

La comunidad de Madrid, se posiciona cómo el motor de la economía española, con un crecimiento registrado del 2,6% en el año 2019 y un crecimiento por encima del 2,0% previsto para 2020.

La contratación de espacios logísticos registrados en el cuarto trimestre del año alcanza los 103.863 m², un 65% por debajo de la demanda contabilizada en el mismo periodo del año anterior. En total se han firmado 8 operaciones durante los últimos tres meses del año con una superficie media de 12.983 m². La operación más destacada ha sido la firma de Mercadona de 46.960 m² en Getafe, concretamente en el polígono industrial de los Gavilanes, área de reciente construcción muy demandada por los usuarios en los últimos meses y que ha concentrado el 64% de la contratación trimestral. No obstante, el corredor de Henares sigue siendo el eje más demandado por los usuarios, habiéndose firmado el 75% de las operaciones en T4 2019.

En términos agregados la contratación alcanza 542.432 m² en 2019, lo que supone un descenso considerable del 42% respecto al año 2018, año en el que se alcanzaron máximos niveles históricos con 940.545 m². Este descenso se debe a que las operaciones realizadas en 2019 son de menor volumen que el año pasado, donde se registraron 9 contratos con superficies superiores a 30.000 m², mientras que en 2019 únicamente se han contabilizado 3 operaciones. Además en 2019 se han firmado menos contratos que en 2018, 49 respecto a 77, lo que indica un retroceso en la actividad de la demanda.

Analizando la contratación anual por ejes logísticos, se observa cómo el 58% de la superficie contratada ha sido en el Corredor del Henares, mientras que el 41% se ha registrado en la zona sur, área comprendida entre los ejes A4 y A42. Sin embargo, si se analiza el comportamiento de la demanda en función de los arcos, se aprecia cómo los usuarios continúan apostando por ubicarse en la última milla (last mile), habiendo concentrado el arco local el 57% de las operaciones y el 40% de la demanda anual. El arco nacional ha sido el que más superficie contratada ha aglutinado, concretamente el 46% de la demanda y el 29% de los nuevos contratos. Es en este arco donde se han registrado las operaciones de mayor volumen debido a que es donde más opciones de plataformas logísticas de gran tamaño disponibles y suelos para proyectos “llave en mano” tienen los usuarios.

La tendencia de las rentas durante el año 2019 ha sido la de mantener los niveles del año 2018. La inclusión de nuevos proyectos al mercado continúa conteniendo el incremento de rentas. La renta Prime cierra el año en 6,2 €/m²/mes, mientras la renta media del mercado se sitúa en 4,4 €/m²/mes. No obstante, en ubicaciones muy próximas al aeropuerto o plataformas Cross Docking en localizaciones próximas a la ciudad, las rentas son más elevadas que la renta Prime.

El parque logístico de Madrid se aproxima los 9,5 millones de metros cuadrados, mantiene una tasa de ocupación cercana al 95%, síntoma del buen momento del mercado. Además, se espera que se incorporen más de 1.013.500 m² en los próximos 18 meses, lo que supondrá una mejora considerable del parque disponible respecto a la oferta total. La tasa de disponibilidad se sitúa a 31 de diciembre de 2019 en el 5,57%, 33 puntos básicos por debajo de los niveles del anterior trimestre analizado (3T 2019).

El interés de los inversores por el mercado logístico continúa siendo muy elevado. El volumen de inversión registrado en el cuarto trimestre del año ha sido de 545 millones de euros, mientras que la cifra total acumulada del año ha marcado un nuevo récord en 2019, 1.853 M€ (un 42% más que en 2018). La escasez de producto, unido a la elevada presión inversora se está traduciendo en un ajuste de las rentabilidades considerable. La rentabilidad Prime se sitúa por primera vez por debajo del 5,00%, concretamente en el 4,90% en el cuarto trimestre de 2019.

A pesar del retroceso de actividad por parte de la demanda vivido en 2019, las perspectivas para el año 2020 son positivas. Actualmente hay diversas demandas de grandes y medianas superficies que está previsto que se firmen durante los próximos meses. Además, inversores y promotores continúan comprando suelo para desarrollar nuevas plataformas logísticas, hecho que pone de manifiesto la confianza que tienen en el mercado de ocupación en el corto-medio plazo.